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相続した実家や長年使っていない住宅について、「解体してから売った方がいい？」「古い家があっても売れる？」「解体費をかけて損しない？」と悩む方は少なくありません。実は古家付きのまま売った方が良いケースもあれば、解体して更地にした方が高く売れるケースもあります。この記事では判断基準をわかりやすく解説します。
まず結論
空き家を売るときは、先に解体しない方が安全です。解体費をかけても売却価格が上がるとは限らないからです。まずは査定を受け、古家付きと更地の両方の価格を確認するのがおすすめです。
古家付き土地とは？
建物が残ったまま売り出される土地です。買主は、建物を利用する・リフォームする・解体して建て替える、など自由に選択できます。
古家付きで売るメリット
- 解体費が不要：木造住宅でも100万〜300万円以上かかることがあります
- 固定資産税が上がらない：住宅が建つ土地には住宅用地特例があり、解体すると税額が上がる可能性があります
- 買主の選択肢が広がる：DIY需要・古民家需要・投資需要も増えています
- 初期費用が少ない：所有者側の負担を抑えられます
古家付きで売るデメリット
老朽化が進むと見た目の印象で買い手が減る・解体前提で値引きされる・契約内容によっては建物の責任問題が生じる、といった点があります。
更地にして売るメリット・デメリット
メリットは、土地の形状が分かりやすく購入検討者が判断しやすい・建築計画を立てやすく住宅メーカーや分譲業者に好まれる・都市部では更地需要が高く高値売却も期待できる点です。デメリットは解体費が高い（木造100〜300万円／鉄骨造200〜500万円／RC造300万円以上のことも）・住宅用地特例がなくなり固定資産税が上がる・解体しても売れる保証はない点です。
解体した方が良いケース
倒壊リスクがある・特定空家に指定されそう・築50年以上で建物価値がゼロ・都市部の住宅地で更地需要が高い、といった場合は解体が優先されます。
解体しない方が良いケース
地方の住宅地で解体費の回収が難しい・観光地などで古民家需要がある・賃貸再生など投資家向け需要がある、といった場合は古家付きのままが有利なことがあります。
相続空き家は税制優遇もある
一定条件を満たす場合、相続空き家の3,000万円特別控除が利用でき、譲渡所得から3,000万円を控除できる可能性があります。売却前に確認しておきましょう。詳しくは相続した土地の売却の税金と特例をご覧ください。
※税制は改正される場合があり、特例の適用可否は個別の状況によって異なります。具体的な計算・適用判断は税理士など専門家にご相談ください。
買取という選択肢
空き家が長期間売れない場合は買取も有効です。即現金化・内覧不要・契約不適合責任リスクの軽減といったメリットがあり、遠方に住んでいる・管理できない・相続整理を急ぎたい人に向きます。仲介との違いは不動産の買取と仲介の違いを参照してください。
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空き家・古家付き土地は「両方の査定」で比較
古家付きのまま売る場合と、解体して更地で売る場合では手取りが変わります。まずは無料査定で両方の金額感を確認しましょう。
空き家の買取査定を依頼仲介の査定額も見る判断フローチャート
- 建物に価値がある → 古家付きで売却
- 建物価値が低い → 更地査定も取得
- 「更地価格 − 解体費」が有利 → 解体して売却
- 不利 → 古家付きで売却