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土地を売ろうと思ったとき、「何から始めればいいの？」「どんな書類が必要？」「売却完了までどれくらいかかる？」と不安になる方は少なくありません。土地売却は人生で何度も経験するものではないため、全体の流れを先に理解しておくことが重要です。この記事では土地売却の流れと必要書類を、初めての方にも分かりやすく解説します。
土地売却の全体スケジュール
一般的な土地売却は、①相場調査 → ②査定依頼 → ③不動産会社選び → ④媒介契約 → ⑤売却活動 → ⑥売買契約 → ⑦決済・引き渡し → ⑧確定申告、という流れで進みます。期間の目安は通常3〜6か月程度。人気エリアなら1〜2か月で売れることもあり、需要が少ない地域では1年以上かかるケースもあります。
STEP1 相場を調べる
まずは所有している土地がいくらで売れそうかを把握します。相場を知らずに売却を始めると、安く売ってしまう・高すぎて売れない、という失敗につながります。最初は土地の一括査定サイトおすすめ比較を利用し、複数社の査定額を比較するのがおすすめです。
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まずは無料査定で「いくらで売れるか」を把握
査定額は不動産会社ごとに数百万円変わることもあります。複数社を比較すれば、相場観と売却戦略が一気に明確になります（査定は無料・キャンセル可）。
無料で土地の査定を依頼買取の査定も比較するSTEP2 不動産会社へ査定依頼
机上査定
周辺相場や過去の取引事例から算出する簡易査定です。数日以内に結果が出ます。
訪問査定
現地を確認して行う査定です。土地の形状や接道状況なども評価されます。実際に売却する場合はこちらが重要になります。
STEP3 不動産会社を選ぶ
査定額だけで選ぶのは危険です。売却実績・地域での強み・担当者の対応・売却戦略を確認しましょう。高額査定だけを提示して、後で値下げを迫る会社もあるため注意が必要です。
STEP4 媒介契約を締結
| 種類 | 依頼できる会社数 | 自己発見取引 |
|---|---|---|
| 専属専任媒介 | 1社のみ | 不可 |
| 専任媒介 | 1社のみ | 可能 |
| 一般媒介 | 複数社 | 可能 |
迷った場合は専任媒介を選ぶケースが一般的ですが、最適な選択は土地の条件によって異なります。
STEP5 売却活動
不動産会社がSUUMO・HOME'S・アットホームなどへ掲載します。購入希望者から問い合わせが入ると、現地確認や価格交渉が行われます。
STEP6 売買契約
買主が決まると売買契約を締結します。この時点で手付金を受け取ることが一般的で、手付金は売買価格の5〜10％程度が目安です。
STEP7 決済・引き渡し
残代金の支払いと所有権移転登記を行います。このタイミングで売却代金が入金されます。登記手続きは司法書士がサポートするのが一般的です。
STEP8 確定申告
土地を売却して利益が出た場合は確定申告が必要です。譲渡所得税の計算や特例の適用を行い、翌年2月16日〜3月15日の期間に申告します。詳しくは土地売却の譲渡所得税の計算と節税をご覧ください。
※税制は改正される場合があり、特例の適用可否は個別の状況によって異なります。具体的な計算・適用判断は税理士など専門家にご相談ください。
土地売却で必要になる書類
必須書類
- 登記済権利証（登記識別情報）：所有者であることを証明する書類
- 本人確認書類：運転免許証・マイナンバーカード・パスポートなど
- 実印：契約時に使用
- 印鑑証明書：発行後3か月以内のものを求められることが一般的
- 住民票：住所変更がある場合に必要
あると有利な書類
- 測量図：境界確認に役立つ
- 境界確認書：隣地とのトラブル防止
- 固定資産税納税通知書：税額計算に使用
書類を紛失した場合
権利証を紛失していても売却は可能です。司法書士による本人確認制度を利用して手続きを進められますが、追加費用が発生する場合があります。
土地売却でよくある失敗
1社だけで査定するのは最も多い失敗で、査定額が数百万円違うこともあります。また境界を確認していないと売却直前に問題が発覚し取引が長期化します。税金を把握していないと手残りが想定より少なくなるため、相続した土地の売却の税金と特例もあわせて確認しておきましょう。
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